土地出让合同中五项指标与纳税筹划的关系

2021-10-18 09:31

在大多数制式土地出让合同中会列明与土地相关的五项指标,这五项指标分别是:总建筑面积、容积率、建筑限高、建筑密度和绿地率,很多财务人员在查阅土地出让合同时都没有意识到这些指标会对一个地产项目的纳税筹划起到决定性作用,真正的房地产项目纳税筹划是从参与规划这些指标开始的。
一、总建筑面积
总建筑面积指标反映的是建筑规模,与未来货值和建造成本密切相关。一个项目的总建筑面积包含地上地下建筑面积,按照是否销售又可以分为可售建筑面积和不可售建筑面积。对于房地产项目而言,可售建筑面积越大,意为着税负率的分母越大,在总建筑面积一定的情况下,可售率越高,企业收益越大,相应税负率就越低。在房地产项目开发全流程中能够影响可售率的环节在用地规划和产品业态规划,企业应当在这个环节充分研讨开发方案,争取可售建筑面积最优化。
二、容积率
容积率=计容建筑面积/宗地占地面积,容积率反映的是土地利用情况。一般情况下,地上公共配套设施除外计入容积率的建筑面积大多为可售面积,均能参与土地成本分摊,其对应的已售面积也可以参与抵减增值税销售额,而没有计入容积率的建筑面积则无法参与土地成本分摊,直接会影响到土地增值税税负。
三、建筑限高
建筑限高指标关系产品布局,目前大多数住宅产品层高在3米左右,如限高100米,则最多可以盖到33层。企业在容积率限定范围内,如何布局高层、小高层和多层等产品就非常关键,既要满足容积率的限制,又要最大限度发挥限高指标。建筑限高不会直接影响税负,它会通过限制产品纵向布局来影响业态分布,进而影响到产品收入及最终的土地增值税清算结果。
四、建筑密度
建筑密度=建筑基底面积/总占地面积,密度越大,空地就越小,项目就越拥挤,环境质量也相应较低。按照国家建设部门的规定,楼层越高,建筑密度应当越低,否则会影响住户采光。建筑密度指标与地产项目的定位有关,如定位高端产品,一般密度比较低,产品设计上多为别墅、洋房之类的产品,如定位低端产品,密度相对就会高,产品也多以普通住宅等产品为主。建筑密度也不会直接影响税负,而是通过限制产品横向布局来影响业态分布,最后再来影响企业利润和综合税负。
五、绿地率
绿地率=项目绿化面积/项目总占地面积,绿地率与建筑密度有关,建筑密度越大,绿地率越低,产品环境质量就越差;相反绿地率越高,建筑密度就越小,产品环境质量就约好。绿地率也会影响基础设施费的单方造价,绿地面积越大,植被越稀有,绿化的造价成本就越高,由于绿化造价受植被的稀缺性、造型、胸径等因素影响,价格波动区间较大,一般能达到100-350元/平米,会直接影响到项目的单方成本,进而影响到增值税、土地增值税和企业所得税。

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